Jakie standardy musi spełniać działka, by można było wznieść na niej dom?

Wybór odpowiedniej działki budowlanej to najważniejszy krok podczas całej inwestycji. Ważna jest nie tylko lokalizacja i cena, ale też szereg innych czynników wpływających na samą budowę domu i jego późniejszą eksploatację. Jakie standardy musi spełniać działka i na co zwrócić uwagę, aby móc rozpocząć prace nad własną inwestycją? W tym artykule postaramy się przybliżyć temat budowy domu oraz wyboru odpowiedniej działki budowlanej.

Stan prawny działki

Najważniejszym etapem jest zweryfikowanie stanu prawnego działki i jej przeznaczenia. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy sprzedający działkę ma do niej prawo własności. Ważnym dokumentem jest księga wieczysta. Można w niej sprawdzić wiele przydatnych rzeczy jak:

• obciążenie hipoteką,
• obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym,
• prawa do nieruchomości osób trzecich,
• wszystkie umowy właściciela dotyczące dożywocia czy pierwokupu.

Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne, a znajdują się one w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych obsługujących lokalizację danej działki.

Innym ważnym dokumentem, który koniecznie należy sprawdzić, jest ewidencja gruntów i budynków. Znaleźć w niej można precyzyjne dane działki, dzięki którym można ją prawidłowo oznaczyć. Bez tego niemożliwe jest sporządzenie prawidłowej umowy sprzedaży i przeprowadzenie procedur budowlanych. Ponadto zawsze należy zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego. Oprócz przedstawienia, jakie inwestycje mogą znajdować się na danym terenie (czyli np. czy możliwe jest wybudowanie domu jednorodzinnego), zawiera ważne informacje jak możliwość doprowadzenia mediów czy dopuszczalna wysokość budynków.

Główne parametry działki: wymiary, kształt

Nie ma odgórnie narzuconych wytycznych dotyczących wymiaru i kształtu działki. Są jednak ustawy regulujące warunki zabudowy. Są to między innymi:

• ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• prawo ochrony środowiska,
• prawo ochrony gruntów rolnych i leśnych,
• ustawa o drogach publicznych,
• prawo budowlane.

Rozmawialiśmy z przedstawicielami agencji nieruchomości prowadzącej sprzedaż działek budowlanych na nowo powstałym Osiedlu Nowy Horyzont w Kobylance: Brak wytycznych dotyczących głównych parametrów działek nie jest równoznaczny z całkowitą samowolką budowlaną. Najistotniejszym aktem prawnym warunkującym zagospodarowanie przestrzenne jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury. Samo w sobie nie określa minimalnych czy maksymalnych wymiarów działki, ale stawia wyraźne wymagania dotyczące odległości domu od granic działki. Ściana domu z oknami i drzwiami musi znajdować się co najmniej 4 metry od granicy działki sąsiada, a w przypadku ścian bez stolarki drzwiowej czy okiennej są to 3 metry. Jeśli nabywca działki ma już wybrany projekt domu, warto jest zwrócić uwagę na te parametry i mieć pewność, że dana posesja odpowiada jego potrzebom.

Przed ostatecznym wyborem działki, warto jest, sięgnąć po informacje, dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten znajduje się w urzędzie gminy i jest udostępniany interesantom, którzy mogą dodatkowo odpłatnie otrzymać z niego wyrysy i wypisy. Przeznaczenie terenu w planach zagospodarowania przestrzennego pozwala sprawdzić, czy działka jest przewidziana pod budownictwo jednorodzinne, ale często poznać również takie warunki jak:

• maksymalna wysokość planowanej inwestycji,
• parametry techniczne budynku: kształt dachu, wielkość budynku,
• dostępne media: woda, kanalizacja, energia i dostęp do drogi publicznej,
• wymagania środowiskowe,
• wymagania dotyczące ochrony zabytków,
• zasady podziału terenu na poszczególne parcele budowlane.

Dostęp do mediów

Dostęp do mediów i drogi publicznej to istotna kwestia podczas wyboru miejsca inwestycji. Szybkim i prostym rozwiązaniem jest zakup działki uzbrojonej. Pozwala to zaoszczędzić czas, zmniejsza formalności i papierologię w urzędach. Jeśli jednak decydujemy się na zakup działki nieuzbrojonej, trzeba przeanalizować kilka czynników. Wszystkie informacje dotyczące możliwości uzbrojenia działki i dostępnych mediów można uzyskać z planu zagospodarowania przestrzennego. Wspominamy o tym dokumencie już po raz kolejny – jest on niezwykle istotny i bez jego analizy tak naprawdę nie warto nawet rozważać zakupu żadnej działki.

Brak kanalizacji i wodociągu warunkuje potrzebę większej działki. Musi się na niej znaleźć miejsce na studnię głębinową i szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Minimalna odległość między punktem poboru wody a kanalizacją jest warunkowana przez prawo i wynosi zazwyczaj minimum 15 metrów. W przypadku doprowadzenia prądu czy gazu sprawa wcale nie jest prostsza. Bliskość słupów energetycznych nie gwarantuje możliwości wykonania przyłącza energetycznego. Warunki dostawy energii należy ustalić bezpośrednio z dostawcą. Jeśli chodzi o doprowadzenie gazu – gdy sieć gazowa znajduje się w odległości kilku czy kilkunastu metrów od posesji, wystarczy wykonać samo przyłącze gazowe przez rejonowego operatora systemu dystrybucyjnego. Większa odległość wiąże się z rozbudową gazociągu i dodatkowymi nakładami finansowymi po stronie nabywcy działki, dlatego nie każdy decyduje się na doprowadzenie gazu do swojej posesji.