Na jakich zasadach zawierane są umowy deweloperskie?

Podpisanie umowy deweloperskiej to jeden z istotniejszych etapów kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Jest to tak naprawdę umowa przedwstępna, którą zawiera się w celu związania dewelopera i nabywcę mieszkania i zabezpieczenia dokonanej w przyszłości transakcji. W naszym artykule dokładnie tłumaczymy, na jakich zasadach zawiera się umowy deweloperskie, na co należy zwracać uwagę, czytając co w nich się znajduje oraz czy w przypadku jakichś zdarzeń losowych może istnieć możliwość odstąpienia od podpisanej umowy.

Jakie zasady obowiązują przy zawieraniu umów deweloperskich?

Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie trzeba podpisać w trakcie transakcji kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Wszystkie takie umowy są tworzone w oparciu o zapisy tzw. ustawy deweloperskiej, czyli Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która została uchwalona w 2011 roku. O to, jakie dokładnie warunki prawne musi spełniać podpisywana przez sprzedawcę i nabywcę mieszkania lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska zapytaliśmy naszego rozmówcę, specjalistę z firmy deweloperskiej Ekobud, która obecnie sprzedaje mieszkania na tworzonym osiedlu mieszkaniowym w podwarszawskim Brwinowie. Dokładnie nakreślił nam obowiązujące przepisy:

Umowa deweloperska jest formą porozumienia, które zawierają ze sobą deweloper i nabywca mieszkania. Żeby była w pełni wiążąca, musi być w postaci aktu notarialnego. Koszty wykonywanych czynności notarialnych zazwyczaj są dzielone na równo pomiędzy firmę deweloperską a klienta. Treść umowy deweloperskiej zawiera wszystkie niezbędne informacje na temat transakcji kupna. Ze względu na zastosowany w niej język prawniczy oraz obowiązujące, nie dla każdego w pełni jasne, przepisy, przed podpisaniem aktu notarialnego, koniecznie trzeba go najpierw dokładnie przeczytać, a najlepiej skonsultować zawarte w nim zapisy z prawnikiem.

Jest to na pewno bardzo dobra rada, ponieważ nie wszystkie zawarte w takim dokumencie zapisy mogą być dla klienta w pełni jasne. Nie każdy miał bowiem wcześniej możliwość zapoznawania się i podpisywania tego typu dokumentów. Tymczasem w trakcie kupowania nowego mieszkania na pewno warto jest dokładnie znać wszystkie szczegóły umowy.

Czy istnieje możliwość odstąpienia od podpisanej umowy deweloperskiej?

Odstąpienie od podpisanej umowy deweloperskiej jest możliwe tylko jeśli, któraś ze stron nie spełniła określonych w umowie warunków. Istnieje także możliwość odstąpienia od umowy za porozumieniem stron, ale do takich sytuacji dochodzi rzadko.

Najemca nieruchomości może odstąpić od umowy deweloperskiej m.in. w przypadku nieumieszczenia w treści aktu notarialnego wszystkich wymaganych danych. Inną podstawą do odstąpienia od umowy może być sytuacja, w której w samym akcie notarialnym znajdują się inne informacje niż w dołączonych do dokumentu załącznikach. Możliwość odstąpienia od umowy może dać kupującemu też dostarczenie mu przez dewelopera niekompletnego prospektu umowy, np. bez załączników. W przyszłości np. nieprzeniesienie na niego praw własności nieruchomości, w określonym w umowie terminie.

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej może mieć też deweloper. Do takich sytuacji najczęściej dochodzi na skutek nieuiszczenia przez nabywcę należności w odpowiedniej kwocie lub w odpowiednim terminie. Zazwyczaj jednak wcześniej wymagane jest dwukrotne dostarczenie kontrahentowi pisemnego wezwania do zapłaty. Deweloper może też odstąpić od podpisania umowy, jeżeli nabywca nie stawi się w określonym miejscu i w określonym czasie na podpisanie aktu notarialnego, bez uzasadnionej przyczyny.